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现在的农村土地政策有哪些改变?房地产合作建房合同效力的认定

123发布时间:2023年11月29日 东莞樟木头律师  

  钟春标主任,东莞樟木头律师,现执业于广东常正律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!

现在的农村土地政策有哪些改变?

随着十九大胜利召开,习主席在新时代中对农村的土地政策有了新的指示,国家对现在的农村土地政策做出了新的改变。农村土地问题事关“三农”重要根本,新政策有哪些变化,该如何解读,为您整理一些邀您一起来学习农村土地政策新动态。

一、完善土地征收制度,缩小土地征收范围,探索制定征收目录,严格界定公共利益用地范围,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

政策解读:国家为了公共利益的需要,可以对土地实行征收或者征用并给予补偿。可是现实中,某些地方政府以公共利益为名征用农民集体土地,却将土地用于房地产开发、企业项目建设等。而在对农民补偿方面,国家规定土地补偿费和土地安置补助费加起来,不超过土地前三年平均产值的30倍。如果按照农业种粮的用途进行补偿,按一亩平均毛收入1000元来算,每亩30倍才3万元,可被征收后建成楼房,一平米就要卖5000元!

二、建立农村集体经营性建设用地入市制度,赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能,明确入市范围途径。

政策解读:近些年,一些地方政府的财政收入很大一部分靠“卖地”,可是土地资源终归是有限的。有一些城市在扩张过程中需要并入一些周边的农村,这就是农村集体经营性建设用地入市的需求之一。把类似于村办企业、工厂等农村集体经营性建设用地建立入市制度,并与国有土地“同权同价”,农民可以利用出让、租赁、入股等多种方式,实现集体经营性建设用地的保值和增值!

三、改革完善农村宅基地制度,探索进城落户农民自愿有偿退出或转让宅基地,改革宅基地审批制度。

政策解读:试点宅基地改革,基本原则是一户一宅,未来针对历史原因形成的一户多宅或宅基地闲置,国家可能采取的措施会“很简单很暴力”——征税!超过标准、面积过大的宅基地也要征税!对人均耕地少,二、三产业比较发达的地区,原则上或不再进行单宗分散的宅基地分配,而是通过集中建设农村公寓、农民住宅小区落实一户一宅。而对于那些在城镇落户的农民,他们村里的宅基地可以在“自愿”的前提下,有偿退出,由村集体出资购买。河南省近日已经出台政策,要求各地市建立农村宅基地退出资金库,对自愿退出宅基地且不再申请新宅基地的农民,给予一次性经济补助。

从现在的农村土地政策来看,国家已经越来越重视公共利益用地面积,对农民权益的保障机制在逐渐加强,放宽农村土地创建经济效益渠道但严格划定红线,积极改革和完善农村宅基地制度,探索新的审批制度。新的土地政策既有利于农民发挥土地效益,又能促进推进农村城镇化建设。

房地产合作建房合同效力的认定

在我国房地产开发建设不断发展的同时,因房地产开发经营合同而引起的纠纷在房地产纠纷案件中占有极大的比例,而对于这一类案件的处理,立法上则相对处于滞后状态,导致司法实践中同一类型、同一性质的案件在判决结果上的截然不同。如何克服房地产立法与实践的严重脱节,是当前迫切需要解决的问题。在实践中,房地产合作建房合同大体表现为五种形式。确认房地产合作建房合同的效力,应考虑不同时期成立的合同,应当适用不同的法律依据确认其效力。

房地产开发建设在我国经历了从无到有,从小到大的发展历程,已取得了巨大成就,对我国城市建设的发展,投资环境的改变,人民群众居住条件的改善乃至整个社会经济的健康、持续、快速发展都发挥了重大作用。但在房地产开发建设不断发展的同时,也产生了大量的纠纷案件,特别是因房地产开发经营合同而引起的纠纷在房地产案件中占有极大的比例,而对于这一类纠纷案件的处理,立法上则相对处于滞后状态。

1995年1月1日正式实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》过于原则,缺乏实务性和可操作性,难以具体指导司法实践,以至于在司法实践中处理房产纠纷案件时,人民法院大都引用《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》的法律条文作为判案依据,而作为特别法《中华人民共和国城市房地产管理法》却极少被引用。

1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》及1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》,对房地产开发经营合同的效力认定及处理问题的相关规定仍不够具体、明确,尽管由于房地产开发的特殊性,各地人民政府根据自身情况制定了一些地方性法规,但根据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释》第四条之规定:“合同法实施后,人民法院确认合同无效,应当以全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”

因此,在房地产开发经营合同效力的认定及处理具体案件时,因现有法律、法规不够全面,缺乏可以直接具体适用的法律条文,同时,由于执法人员对理解和执行上述法律、法规存在差异,认识上的不统一,势必直接影响了案件的定性及处理结果,导致同一类型、同一性质的案件在判决结果上的截然不同。中国加入WTO,中国房地产业的发展更面临严峻的挑战,如何克服房地产立法与实践的严重脱节,是当前迫切需要解决的问题。

总之,应对房地产合作建房合同效力纠纷是一个复杂的过程,实践证明,由具备一定法律知识和工作经验的律师来处理,既可以防范法律纠纷,也可以更好地解决法律纠纷,最大限度地避免或降低经济损失,有效地保障您的合法权益。为了更好地帮您解决房地产合作建房合同效力问题,防止陷入法律误区,您可以通过委托当地有经验的律师为您提供专业的法律服务,使您的合法权益得到最大限度的保护。

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