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房地产开发破产清算顺序是怎样的?房地产开发企业融资方式包括哪些?

123发布时间:2023年10月30日 东莞樟木头律师  

  钟春标主任,东莞樟木头律师,现执业于广东常正律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!

房地产开发破产清算顺序是怎样的?

房地产开发企业如果经营不善就会破产,由于房地产开发公司比较特殊,所以其清算顺序也有所不同,那么房地产开发破产清算顺序是怎样的呢其顺序一般为成立清算组,暂时性接管公司事务,商讨决定财产分配方案,起算结束后,企业破产成立并注销公司登记。

房地产企业破产清算顺序

根据《中华人民共和国企业破产法》和《中华人民共和国民事诉讼法》规定,公司破产清算的程序为:

成立清算组

人民法院应当在宣告企业破产之日起十五日内成立清算组,接管破产企业,清算组应当由股东、有关机关及专业人士组成。

清算组接管破产公司

人民法院宣告企业破产后,破产企业由清算组接管,负责对破产企业的财产进行管理、清理、估价、处理、分配,代表破产企业参与民事活动,其行为对人民法院负责并汇报工作。

破产财产分配

分配破产财产,由清算组提出分配方案,在债权人会上讨论通过,报人民法院批准后由清算组具体执行。

清算终结

破产财产清算分配完毕,由清算组向人民法院汇报清算分配工作的情况,并申请人民法院裁定破产终结,未得到清偿的债权,不再进行清偿。

注销登记

企业破产,破产财产分配完毕,企业法人依法终止其民事行为能力,清算组向破产公司的原登记机关申请注销原公司登记。

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房地产企业破产清偿顺序

破产清偿顺序指的是破产财产应当按一定的顺序和比例,公平地分配给债权人。破产财产的分配,是破产清算的最后阶段。但是,房地产企业由于涉及的利益群体较多,情况复杂,与其他普通企业有所不同。

被拆迁人权利顺位

2011年1月21日起施行的国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》将国有土地上房屋征收和补偿的主体限定为市、县级人民政府,不包括房地产企业。但在该条例实施前,依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定,房地产企业取得房屋拆迁许可证的,可以成为拆迁人,与被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿合同。

《国有土地上房屋征收和补偿条例》实施后,以房地产开发企业作为拆迁主体的现象仍然存在。作为历史遗留和违法行为的共同产物,拆迁人房地产开发企业破产后,被拆迁人权利保护问题亟待解决。其中,被拆迁人选择房屋产权调换方式进行安置补偿的,因房屋的拆迁与安置房的建成补偿存在时间差,往往使补偿矛盾延续至破产程序中。

对此,有专家认为,应当赋予被拆迁人的权利以绝对的优先性,作为第一顺位保护。一是因为拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件;二是因为房屋拆迁涉及社会公共利益,被拆迁人服从公益理应获得特别保护;三是因为被拆迁人与房地产开发企业签订安置补偿协议,早于土地使用权抵押或在建工程抵押,物保债权人通过审查及相应安排,完全可以防控被拆迁人权利优先性带来的信用风险。

在法律上,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。”

虽然依据该款不能直接得出被拆迁人权利最为优先的结论,并且优先权的法源也并非是司法解释,但足可印证最高司法机关所持被拆迁人权利优先保护的立场。在被拆迁人权利优先性的实现方式上,用于置换的房屋为现房的,可以根据被拆迁人申请,将不动产所有权变更登记至被拆迁人名下;用于置换的房屋为期房的,被拆迁人可以继续获得该期房或者就相应期房变价所得优先受偿。

以上就是房地产开发破产清算顺序是怎样的问题,公司破产后的清算程序非常重要,因为公司破产前存在的债权债务需要处理,我们要维护债权人及债务人的合法权益就要进行清算。清算组需要向人民法院汇报工作情况,对于清算中作出的决定由法院同意后才可以实施。

房地产开发企业融资方式包括哪些?

相信大家对融资并不陌生,企业要获得长远的发展,充足的资金是必须的。对于房地产开发企业来说,前期开发需要有充足的资金投入,如果没有资金的支持,后续的经营就会出现问题。那房地产开发企业融资方式包括哪些将通过以下文章为您详细说明。

一、房地产开发企业的内部融资方式

企业自有资金:包括企业设立时各出资方投入的资金,经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金,资本公积金等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证,国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金,只有当项目的赢利性可观、确定性较大时,才有可能适度投入企业的自有资金。

预收账款:是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金,以及委托开发单位开发建设项目,按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言,通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款,是我国房地产企业开发资金的重要来源。

二、房地产开发企业的外部融资方式

上市融资:股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道,上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。

房地产开发债券:发行债券可以聚集社会闲散资金,为房地产开发带来大规模的长期资金,用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时,债券是一种重要融资渠道。

银行信贷:从银行借款是开发商的主要筹资渠道,短期信贷只能作为企业的流动周转资金,在开发项目建成阶段,可以以此作为抵押,申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款,可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有:短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。

房地产投资信托是采取公司或商业信托的形式,集合多个投资者的资金,收购并持有房地产或者为房地产进行融资,并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金,通过发行股份或收益单位,吸收社会大众投资者的资金,并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资,选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。

商业抵押担保证券:这是一种商业证券化的融资方式,及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中,通过证券化过程及债券形式向投资者发行。

其他融资方式:利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。

在实践中,这两种融资方式在企业融资过程中都是必不可少的,特别是外部融资,它的渠道较多,吸收的资金也会更多。融资可以为企业带来充足的资金,但同时也存在一定的风险,这也是融资企业应注意的。



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