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房地产开发手续流程是怎样的?商品房预售合同无效要怎么认定

123发布时间:2022年11月19日 东莞樟木头律师  Tags: 房地产开发手续流程是怎样的,商品房预售合同无效要怎么认定

 钟春标主任律师东莞樟木头律师,现执业于广东常正律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

  

房地产开发手续流程是怎样的?


提交:1、可行性研究报告2、资质证明文件3、房地产开发项目审批书4、土地手续发放:开发合同,项目手册。


二、开发经营许可证


办事依据:《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。


时间:取得开发合同后。 由房管分局审批后报市局办理。


三、单体工程审查


办事依据《城市房地产开发经营管理条理》、《山东省城市房地产开发经营管理条理》。


时间:签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后,建设工程规划许可证前。


提交:1、当年计委计划批文2、单体工程建施图发放:单体工程审查表。


四、预售许可证


办事依据:《城市房地产开发经营管理条理》、《城市商品房预售管理办法》《山东省商品住宅质量保证和使用说明书试行办法》。


时间:单体工程建设投资达到四分之一,已取得施工许可证。


提交:1、营业执照:2、资质证书、开发合同、开发经营许可证;3、土地使用权证或合法用地文件;4、建设工程规划许可证;5、开工许可证;6、单体工程审查表;7、施工合同;8、工程施工进度计划;9、工程建设投资25%以上证明材料;10、商品房预售方案;11、备案回执单;12、平面图、楼房表;13、商品房预售资金监管协议;14、《商品房住宅质量保证书》、《使用说明书》。


发放:预售许可证。


五、房地产开发项目竣工综合验收办事依据:《城市房地产管理法》、《山东省城市新建住宅及配套设施建设与交付使用管理办法》。


时间:规划、绿化、质检验收并合格后、房屋初始登记使用前。


提交:1、开发项目综合验收申请;2、开发项目竣工图纸;3、单体工程审查表;4、规划、绿化、质检验收合格报告;5、物业管理落实情况报告。


发放:综合验收时间:综合验收提交:1、土地使用权证书或合法用地文件;2、建设工程规划许可证;3、建设工程开工证明;4、建设工程竣工验收证明;5、幢层户平面图;6、房屋初始登记申请表;7、聊城市房屋调查表;8、营业执照复印件;9、综合验收发放:房屋产权证。


七、转移登记


时间:办完大证,购房合同需备案后。


提交证件:1.身份证复印件,2.购房合同,3.聊城市房屋调查表,4.购房发票,5.契税发票,6.商品房移交结算协议书,7.房屋转移登记申请、审批书,8.测绘发票,9.维修基金缴款证明。


发放:房屋产权证。



综上所述,就是对房地产开发手续流程问题的解答。进行房地产开发,首先要进行一系列的审批手续。由于房地产会涉及到其他产业链的发展,所以要进行审批的范围较广,手续办理较为负责。这也是房地产利润较高的原因之一,只有高房价才能收回前期的投入成本,因此导致我国的房价居高不下。


商品房预售合同无效要怎么认定

签商品房预售合同不仅是在合同上签字那么简单,由于合同文本一般由开发商提供,合同不可避免地有利于开发商,购房者一定要认真审查合同的相关内容,谨防签订无效的预售合同。那商品房预售合同无效要怎么认定呢我们一起在下文中进行了解吧。


一、商品房预售合同无效要怎么认定


商品房预售合同的有效条件包括:主体合格、意思表示真实、内容和形式合法。以上条件缺一不可。所谓的主体合格是指,根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定,商品房预售合同的预售方应当具备下列条件:


预售方必须是经过批准设立,并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。但是,如果不具备房地产开发经营资格的企业,在《城市房地产管理法》施行之前,与他人订立了商品房预售合同,而在一审诉讼期间依法取得了房地产开发经营资格,则可以认定合同有效;


预售方必须交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。但在《城市房地产管理法》施行之前,预售方没有取得土地使用权证书,但投入了一定的开发建设资金,进行了施工建设,并与他人订立了商品房预售合同,而在一审诉讼期间补办了土地使用权证书的,则可以认定合同有效;


预售方必须取得建设工程规划许可证,投入的开发资金必须符合法律的要求。预售方必须按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;


预售方必须取得商品房预售许可证明。但在《城市房地产管理法》施行之前,预售方没有取得商品房预售许可证明的,而在一审诉讼期间补办了商品房预售证明的,则可以认定合同有效。


如何预售方不满足上述任意条件,商品房预售合同即可被认定为无效。


二、商品房预售合同无效能退购房款吗


如果商品房预售合同无效,购房者可以要求开发商退还已经支付的购房款和利息,并且承担不超过一倍的赔偿。主要内容如下:


我国法律规定,具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿:


商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;


商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。


出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿:


故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;


故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;


故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。


有时候签订预售合同不注意,就有可能导致商品房预售合同无效,而一旦合同被认定为无效的,肯定就不能对当事人产生法律效力,也就不能对其合法权益作出保障。因此,在签订商品房预售合同的时候,建议最好先了解相关法律方面的规定,避免出现商品房预售合同无效的情况。




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