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房地产企业的融资方式有哪些?国有土地使用权可以转让吗

123发布时间:2022年11月4日 东莞樟木头律师  Tags: 房地产企业的融资方式有哪些,国有土地使用权可以转让吗

  钟春标主任律师东莞樟木头律师,现执业于广东常正律师事务所,为人谦和,办案认真、务实,是一名值得信赖的律师,在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。秉承 “受人之托,忠人之事”的原则,赢得了广大委托人的信任,始终把当事人合法利益最大化作为目标。

  

房地产企业的融资方式有哪些?

众所周知,房地产业是资金密集型产业,具有高投入、高风险、高产出的特性,房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持,那么在近年银根紧缩的情况下,要如何选择适当的融资方式呢在这里,将为您介绍常见的三种房地产企业的融资方式及其各自的优缺点。

一、银行贷款

一直以来,银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示,房地产开发资金中至少有60%来源银行贷款,房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

优点:

1、企业利用银行贷款融资,在贷款获准后,即以客户的名义在银行开立贷款账户,用于贷款的提取、归还和结存核算。

2、银行贷款融资的管理比较简单,但最初申请比较复杂,需要企业有详尽的可行性研究报告及财务报表。

3、由于银行种类繁多,分布广泛,而且贷款的类型、期限多种多样,一般利用银行贷款融资相对比较方便、灵活。

4、银行贷款融资风险较小,一般不涉及税务问题。但银行作为企业,也追求利润最大化,一般贷款利率较高。

5、银行贷款融资不涉及企业资产所有权的转移,但一旦银行因企业无力偿还而停止贷款,则可能使企业陷入困境,甚至导致企业破产。

缺点:

1、对于开发商而言,贷款受政策影响较大,且贷款的门槛越来越高。以工商银行为例,需要满足以下条件: ①企业开发资质,要求三级以上,如果是项目公司申请开发贷款,控股股东具有三级以上开发资质也满足要求;②国有土地使用权作为抵押或企业担保。抵押价值一般为评估额的5折以内,并且开发项目已取得四证,多数银行还要求项目按揭贷款也由该行办理;③企业注册资金3000万以上,行内评级A+级以上,近三年累计开发面积20万平米以上。

2、对银行而言:①呆坏账风险。银行无法使用如证券化的方式来分散这种风险,而只能将风险集中在自己身上;②成本增加风险。我国还没有发达的评估市场和评级市场。

3、对政府而言,如果大量的房地产融资都是源于银行系统,必然会增加对房地产调控的瘫痪。

二、债券融资

房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。房地产债券融资是加快房地产业发展的有效途径之一。债券作为一种债务凭证,可以聚集一部分闲置资金,集中用于住房建设,开展房地产债券缓解房地产融资对银行的压力,活跃我国的企业债券市场。

优点:

1、筹集的资金使用期限较长;

2、对企业原有股东的股权没有影响;

3、发行债券的成本要低于普通股;

4、发债融资具有财务杠杆作用;

5、筹资范围广、金额大、对象广泛;

6、对投资人来说,收益较为稳定,风险较低。

缺点:

1、对投资人来说,无权干涉企业的经营决策;

2、对发行人来说,发行程序比银行贷款复杂;

3、对发行人来说,财务成本比发行股票大。

三、房地产股票融资

优点:

1、筹资量大。股票融资与其他融资方式相比,能筹集的资金较大,这是股票融资的特点决定的。

2、融资能力强。由于股票的预期收益较高,并可一定程度地抵消通货膨胀的影响,因此,普通股筹资容易吸收资金。已经上市的房地产开发企业可以根据日后的实际情况,通过配股、增发或发行可转债进行再融资。

3、资金使用年限长。发行股票筹措的资本具有永久性,没有到期日,不需归还,便于房地产公司对资金使用方式的安排,而且普通股股权筹资没有固定的股利负担。

4、改善企业的财务结构。自有资本在资金来源中所占比率的高低是衡量一个公司财务结构和实力的重要指标。上市融资可以提高公司自有资本比率,改善其财务结构业,从而提高公司的经营安全程度和竞争力,进而增强公司通过其他方式融资的能力。

5、分散风险。公司股票上市以后,会有更多的投资者认购公司股份,公司股份的分散自然有利于原有股东承担风险的分散。

6、有利于企业股份制改造。根据规定,推荐上市的企业必须是股份制企业,必须明晰产权、建立健全规范的法人治理结构、优化产业结构和资本结构。在激烈的市场竞争面前,房地产企业也面临着改制的巨大压力,以上市为契机,可以为尚未实行股份制的房地产企业构筑建立现代企业制度的可靠保证。

7、提高公司的价值。股票上市以后,公司股份流动性大大增强,其价值必然显著提高,从而提高公司价值进而提高股东财富。同时,公司股价有市价可循,便于公司总体价值的确定,有利于公司采取措施提高其总体价值进而实现股东财富的最大化。

8、提高公司知名度。股票上市的公司更易为社会公众所熟悉,而且往往被认为经营优良,这将给公司带来良好的声誉,促进公司产品的销售。特别地,由于股市具有的社会公众效应,上市后能够有效地宣传公司的品牌,提高公司的知名度。这将有助于全国性的品牌的形成,培养客户的认同感、形成稳定的客户消费群体。 ⑨便于公司进行并购股票上市后更容易为们所接受,为公司提供了一个进行并购的有力工具。公司的兼并与收购将变得相对容易,从而有利于公司日后迅速扩张,做强做大。

缺点:

1、融资成本高。首先,从投资角度来说,股票投资风险较高,相应的必然要求有较高的投资报酬率;其次,股票股利的是从公司税后利润支付,不像债务利息那样具有抵税作用;再次,股票的发行费用也是比较高的。

2、削弱原有股东的控制权。上市公司后,董事局有其他代表,会减弱大股东的控制。股票代表着股东对公司的所有权。公司上市融资,股票向社会公众出售,也就是公司的部分控制权从原有股东向社会公众转移,这是对原有股东控制权的削弱。在某些情况下,甚至可能导致原有股东对公司控制权的丧失。

3、增加公司相关义务。需遵守上市的有关的法规与受监督。上市公司还有信息披露的义务,公司必须对自身财务状况、重大经营决策、并购活动、关联交易等等按时向社会公众进行披露。这些内容有时涉及商业机密,对公司的竞争可能产生不利影响。法定披露使公司一些资料需要公开,增加各种成本,如公关费、律师费等。

4、其他问题。增加了公司被收购的可能惟;管理者可能因管理不当而引起刑事或民事;大股东股权转让引起整个社会的关注。

由以上内容可知,现在房地产企业的融资方式主要有银行贷款、股票融资、债券融资三种方式,这三种方式也存在各自的优势和局限。任何一种方式都有它的利弊,我们在适用的时候需要对此进行全面的评估,不能只看到其中的一方面,尤其是融资的问题。这就是为您进行的解答。

国有土地使用权可以转让吗

在我们国家,土地的所有权只归国家和集体所有。在我们日常生活中,有时候可能因为某种原因将土地权转让,而对于国有土地使用权转让的问题国家也是有规定的,那么国有土地使用权可以转让吗对于这个问题大部分人都不太了解,本文将针对这个问题为大家整理资料。

一、国有土地使用权可以转让吗

国有土地使用权是可以转让的,但是必须要符合一定的法律条件。

国有出让土地的使用权转让条件∶出让土地的使用权是指通过协议出让或招拍挂的形式与国家土地管理部门签订国有土地出让合同取得的土地使用权。根据现行的法律,出让土地的使用权是可以转让的,但转让必须符合法律的规定条件,我国房地产管理法第38条规定,以出让方式取得的土地使用权,其转让必须符合三个条件:

第一,按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

第二,按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件;

第三,建成的房屋必须有房屋所有权证书。

《房地产转让管理规定》第10条又将上述条件重复规定,这使得出让的国有土地使用权转让的法律条件有了明确的法律依据,凡是未交纳全部土地使用权出让金、未取得土地使用权证书、未达到法定投资条件的土地使用权的转让均认为无效,将发生转让合同无效的法律后果。设定转让条件的目的一是确保土地使用权转让的合法性,二是防止囤积土地和炒买炒卖行为。1995年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规范国有土地的交易活动,制止炒卖土地的内容同样是这一立法目的的考虑。

二、国有出让土地使用权转让的概念

我国的土地制度实行双轨制,即土地归国有和集体所有。根据法律的规定房地产开发企业的开发用地必须是而且只能是国有土地,开发用地获得的途径主要有两个:第一是通过协议出让和招标、拍卖和挂牌的形式出让取得;第二是从已取得国有土地使用权的开发企业或其他经济组织处转让取得。

国有土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权或者随地上建筑物、其他附着物通过出售、交换和赠与等方式转移给他人的行为,包括国有出让土地使用权转让和国有划拨土地使用权转让两种情况,其中通过国有出让土地使用权转让的方式取得开发用地由于更能体现市场经济资源配置灵活灵敏的特点,在房地产开发中逐渐成为房地产商“拿地”的普遍方法。

通过本文我们可以知道,国有土地使用权是可以转让的,但是国有土地使用权的转让必须要满足国家的法律条件才可以进行转让。如果想转让国有土地使用权要取得土地使用权的证书,当事人所建筑的房屋必须要有房屋所有权证书。



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