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期房土地使用权抵押可以吗?不符合交房条件购房者怎么办

123发布时间:2022年1月7日 东莞樟木头律师  Tags: 期房土地使用权抵押可以吗,不符合交房条件购房者怎么办

  钟春标主任律师东莞樟木头律师,现执业于广东常正律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。钟春标主任律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

期房土地使用权抵押可以吗?

一、期房土地使用权抵押可以吗

根据我国《房产抵押》第34条规定,以下财产可作担保物:

1、抵押人所有的房屋和其他地上定着物;

2、抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;

3、抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;

4、抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产;

5、依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物,当事人办理了抵押物登记以后可以抵押;

6、借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的,必须将住房价值全额用于贷款抵押。

由此可见,期房只要办理了抵押登记以后就可以抵押。

二、期房抵押应注意的问题

1、抵押人是期房的预购人。

期房抵押中,抵押人只能是预购人,不能是预售房屋的开发商。在实际生活中,由于房地产开发所需资金巨大,开发商为获得开发资金将其所得的土地使用权连同在建工程作为标的抵押给银行向银行贷款,必须明确该法律行为是“在建工程抵押”,也就是在房屋尚未出售的情况下所设定的抵押,而不是期房的抵押,对已经预售的商品房,开发商不能再设定抵押。因为,如果允许房地产开发商将已经预售的房屋再用于抵押,势必会引起预购人购买权与开发商抵押权相冲突的状态,使后发生的抵押权妨碍了在先购买权的实现。根据的理论,后发生的物权不能妨碍先发生的物权,故后发生的抵押权不能成立,这就是房地产开发商不能在其期房上再设定抵押的原因所在。

2、须签订有效的商品房预售合同。

由于期房抵押合同是对主合同起担保作用的从合同,因而其必须以主合同的有效为前提,这个主合同即是商品房预售合同。商品房预售合同的有效须包括:一方面预购人与预售人签订了期房合同,并按合同约定支付了一定比例的购房款;另一方面开发商的预售行为必须是符合法律规定的。我国《城市》第44条规定:“商品房预售,应当符合下列条件:已交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书;持有规划许可证;按提供预售的商品房计算,投人开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”

3、期房抵押必须办理抵押登记。

期房抵押属于房地产抵押范畴。根据我国房地产管理法和担保法的有关规定,房地产抵押合同自签订之日起三十日内,抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。物权的产生应遵循公示的原则,物权公示的方式有交付和登记两种。期房抵押由于并不转移抵押物的占有,因此不能由交付方式为公示,而只能采取登记形式。抵押登记是抵押权获得公信力的必要途径,它对充分发挥抵押的担保功能,维护交易安全,保护第三人利益,具有非常重要的意义。期房抵押是以尚未建成的房屋作抵押,由于其抵押物的特殊性,登记机关应当在合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。

随着我国经济水平不断提高,会有越来越多的公民会购置自己的房产,那么因为房屋的价格过于高昂,所以在购房时一定要谨慎小心,同时也是需要与对方签订购房合同的,在购房合同中也是需要写明购房的具体信息和相关金额,同时也是可以将房产进行抵押贷款。

不符合交房条件购房者怎么办

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开发商就商品房交付给购房者的时候,首先一定要满足国家规定的交房条件才行,否则的话是不允许进行商品房交付的。那实践中,要是发现交付的商品房不符合交房条件的话,那么此时购房者应该怎么办呢我们一起在下文中进行了解吧。

一、开发商交房的条件是什么

房地产开发企业交付预售商品房,应当符合下列条件:

取得建筑工程竣工验收备案表;

取得商品房面积实测技术报告书;

预售合同约定的其他交付条件。

房地产开发企业应当在交付日的7日前 书面通知 预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时,房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件;交付住宅的,还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

二、不符合交房条件购房人怎么办

对于房地产商交房不符合交房条件,很多购房人并不采取行动,天真地认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同,但现实完全不是那么回事,权利是要靠自己主张的,如果购房人不提出、不主张,甚至以为先住进房子再说,却不知道自己的这种做法可能被认定为放弃了自己的权利。此处不再赘述,由于涉及到:撤消权、索赔权、诉讼时效等等专业名词。总之,一句话,购房人如对房地产商交房存有疑义的,一定要书面提出,并注意保全证据。如果和房地产商不能通过协商解决又想通过法律程序解决的,要注意千万别错过诉讼时效。

绝大部分购房者都是第一次买房子,到了交房日,很是兴奋,往往会不知所措。如果开发商交付的房屋有质量问题或者缺少应具备的证件,更是雪上加霜了。购房者在收房前最好咨询一下专业的法律人士,问问律师开发商交房应具备什么条件,交付的房屋有问题怎么办。如果无力自行解决,还是请律师帮助的话,避免时间拖久了,住不上房,还惹得一身麻烦。

现实中,很多人其实在购房方面的知识还是缺乏的,因此一旦遇到开发商交房的商品房不符合交房条件,那么此时也就不知道应该如何处理才好了。其实这种情况下,开发商的行为很显然就已经违反了相关法律法规中的规定,对购房者构成了违约,那么此时开发商就应当承担相应的违约。



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