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楼面裂纹业主怎么维权 居住权在什么情况下可以对抗所有权

123发布时间:2023年11月29日 东莞樟木头律师  

  钟春标主任,东莞樟木头律师,现执业于广东常正律师事务所,为人谦和,办案认真、务实,是一名值得信赖的律师,在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。秉承 “受人之托,忠人之事”的原则,赢得了广大委托人的信任,始终把当事人合法利益最大化作为目标。

楼面裂纹业主怎么维权

楼面裂纹业主维权怎么处理

途径一:与开发商直接交涉协商

业主可以本着有理有据,平等协商的态度和诚意和开发商商谈解决问题的办法,这种做法适用于小的质量问题和讲信誉的开发商,这种方法化解矛盾会比较顺畅双方不会浪费更多的财力和物力。

如果购房者在直接找开发商协商和解时,需注意以下三个方面的问题:

1、准备好充足的证据和必要的证明材料。

2、要坚持公平合理、有理有据的原则。在与开发商协商时,要阐明事实提出自己合理的要求。也可依据法律条文,以达成问题的尽快解决。

3、要注意下上和资料的时效性。如果在证据确凿、事实明确的情况下,若开发商还故意推诿、逃避,购房者就要果断地采取其它方式来求得问题的解决。

途径二:购房者可直接到消费者协会投诉

如果和开发商协商和解不成,对购房者来说到消费者协会投诉是优化的。消协调解消费纠纷是不收费。

消协调解是在第三者的主持下,以国家法律、法规、规章、政策和社会公德为依据,对消费纠纷当事人进行说服教育、规劝疏导,促使纠纷各方互谅互让,平等协商,自愿达成协议,促使发生纠纷的当事人依法解决纠纷的一种活动。

途径三:找负责相关问题的行政主管机关

对于房子的质量问题,建委是主管机关;但是说到合同,则可以找工商局进行申诉。所谓行政申诉,是指公民、法人和其他组织以书信、走访等形式向国家行政机关及其负责人反映情况、表达意愿的行为。根据《消费者权益保护法》第三十四条的规定,消费者和经营者发生争议的,可以向有关行政部门申诉。

购房者可将相关证明材料提交有关主管行政机关,在接到材料后如果情况属实,市建委应当迅速进行调查,对开发商的违法行为,除责令其赔偿购房者损失外,还要对其违法行为给予相应的行政处罚。

途径四:根据原先的约定仲裁

购房者与开发商达成仲裁协议,是通过仲裁解决争议的前提条件。如果双方当事人没有达成仲裁协议,只有一方当事人请求仲裁而另一方当事人已向法院起诉,仲裁机构则不予受理。根据《仲裁法》的规定,仲裁实行一裁终局的制度,裁决作出后,当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的,仲裁委员会或者人民法院不予受理,但当事人有足够理由不服裁决的,可以收到裁决书六个月内向仲裁委员会所在地人民法院申请撤销裁决。

途径五:人民法院提起起诉

如果购房者手中掌握着开发商侵权事实的充足证据,并通过一般的调解途径但终不能解决问题,建议购房者请专业律师,就开发商侵权事实向人民法院提起诉讼。

这是一种更有力度的解决方式,但相对于其他争议解决方式来说,周期较长,程序也较为复杂,对此购房者应有充分的准备。

途径六:其他途径

如以上途径无效,业主也可以考虑诉诸媒体曝光,利用社会舆论的力量推进维权进度。

买房不易,从看房那一刻直到验房购房者一刻都不能放松警惕,不然一时疏忽将来有可能带来很多麻烦事,遇到这种房屋质量严重出问题,广大购房者一定要联合其他业主一起依据法律正确维权。在验房过程中也可以找专业人员协助,如果房屋存在问题就可以不收房这样避免日后惹麻烦。

居住权在什么情况下可以对抗所有权

李大与李-小系父子关系且李大只有李-小一个儿子,2000年4月23日,李大购得商品房一套并于同年6月20日入住。2008年8月14日,房屋所有权变更登记为李-小,但李大仍居住在房屋中至今。2015年5月10日,李-小因资金短缺将上述商品房出售给刘某并办理了过户手续。现在,刘某以自己是房屋实际所有人为由要求李*腾出房屋,李大认为自己从2000年6月20日入住一直到现在,其享有该房的居住权利,不同意腾房。

对于刘某能否要求李*腾房,存在两种不同的意见:

第一种意见认为,刘某有权要求李*腾房。刘某购买房屋支付了价款并办理过户手续,根据物权制度,刘某现在是该房屋的实际所有权人,刘某可以对房屋占有、使用、收益和处分,故刘某有权要求李*腾房。

第二种意见认为,刘某不能要求李*腾房。该房一开始是李大购买的且从2000年起居住至今,虽然后面房屋所有权变更为李-小,但李大对该房依法享有居住权。居住权具有人身属性,根据利益平衡原则应优先予以保护,对所有权具有一定的限制。

笔者同意第二种意见,主要理由如下:

第一、李大依法享有该房居住权并受法律保护。涉案房屋原本由李大购买所得,且李大自2000年6月20起一直在该房中居住。虽然后面房屋所有权变更为李-小,但李大并无其他合法住房,况且基于李大和李-小的父子关系而产生的赡养义务,依据现实情况,李大不具被腾房的条件,且李大在该房享有合法的居住权。同时,根据《老年人权益保障法》第十三条之规定“赡养人应当妥善安排老年人的住房,不得强迫老年人迁居条件低劣的房屋。老年人自有的或者承租的住房,子女或者其他亲属不得侵占,不得擅自改变产权关系或者租赁关系。”法律精神明确了子女依法负有保障老年人住房和不得擅自改变产权关系的,是对保护老年人老有所居的一项原则性规定。

第二、居住权具有人身属性,应优先予以保护。首先,居住权是法律规定特定人享有或房屋所有人为特定身份关系的自然人而设立,设定居住权的目的是为了解决特定主体的生活困难,具有扶危解困的救助性质,因此具有人身专属性。其次,我国民事法律制度中确定了“买卖不破租赁”规定,明确了房屋所有权的转让不改变房屋的使用状态,其本质同本案中的老年人居住权基本相同,也就说我国法律承认在特定条件下对所有权的限制。依据法理和类推原则,同时居住权作为人身属性的权利,人身权优于物权,我们可以认定本案中居住权可以对抗所有权。

第三、从实践中来看,保护老年人住房是国际公认的人权保护的一项重要内容,也是我国社会“老龄化”过程中亟需解决的问题。受我国传统文化和社会保障不完善的影响,绝大多数老年人需要由子女养老送终。本案中,李-小让李大在房屋中居住是其尽赡养义务的一种重要方式,也能让李大更好地度过晚年。如果认可刘某有权要求李*腾房,李大将面临无房可住或居住条件恶化的境况,势必引起家庭矛盾和赡养纠纷,老人的晚年生活将在家庭矛盾中度过,这显然与我国法律保障人权的精神不符,也不利于社会和谐、稳定。

综上所述,本案中李大的居住权不因房屋所有权的变更而改变。



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